تخلیه ملک

ماده ۴۹۴ – عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می شود و اگرپس از انقضاء آن مستاجرعین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی درتصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبورمستحق اجرت المثل خواهد بود. اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک درتصرف نگاه دارد وقتی باید اجرت المثل بدهدکه استیفاء منفعت کرده باشد. مگر اینکه مالک اجازه داده باشدکه مجانا استفاده نماید.

تفاوت دعوای خلع ید و  دستور تخلیه :

در پرونده خلع ید ، خواهان نیازی به داشتن قراردادی ما بین خود و خوانده ندارد و در واقع بحث خلع ید زمانی مطرح می شود که مالک یک مال غیر منقول علیه متصرفی مطرح می کند که بدون اذن ، ملک او را متصرف کرده است ولی دستور تخلیه در حالتی است که ما بین خواهان و خوانده رابطه ای قرار دادی وجود دارد و شروع تصرف خوانده ، با اذن است . بنابراین در رابطه میان موجر و مستاجر بحث خلع ید مطرح نیست .

شرایط عقد اجاره :

۱-مدت باید تعیین شود و گرنه باطل است. اگر ابتدای مدت تعیین نشده باشد ، از تاریخ عقد است.

۲- موجر باید قدرت تسلیم مورد اجاره را داشته باشد.

۳- مال الاجاره باید از اموال قابل بقا باشد .

۴- عین مستاجره باید عین معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است .

۵- لازم نیست موجر مالک عین معین باشد ولی لازم است مالک منافع باشد . ( البته این حق انتقال منافع باید در قرار داد اجاره ذکر شده باشد . )

۶- عقد اجاره ، عقدی لازم است . و برای طرفین عقد حق بر هم زدن معامله وجود ندارد . مگر با داشتن حق فسخ

۷- اجاره مال مشاع و در نتیجه تسلیم عین مستاجره بدون اذن شریک ممکن نیست .

۸- اگر موجر عین مستاجره را تسلیم مستاجر نکند و در صورت اجبار دادگاه هم امتناع کند ، مستاجر حق فسخ دارد .

۹- موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم کند که مستاجر بتواند استفاده مطلوب کند .

۱۰- بر اساس ماده ۴۷۸ ، هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده است مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند مگر این که کل باشد ( که بحث تبدیل مطرح می شود) و با همان شرایط و با اجرت قبول کند . عیبی که موجب فسخ اجاره می شود ، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا در انتفاع باشد و اگر مال الاجاره به واسطه غیب از انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب کرد ، اجاره باطل است .

۱۱- عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود ، موجب خیار است .

۱۲- عین ماده ۴۸۳ : اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلایابعضا تلف شوداززمان تلف نسبت به مقدارتلف شده منفسخ می شود و درصورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

۱۳- موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد .

۱۴ – ماده ۴۸۵ – اگردرمدت اجاره درعین مستاجره تعمیراتی لازم آیدکه تاخیر درآن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت .

۱۵- ماده ۴۸۶ – تعمیرات وکلیه مخارجی که درعین مستاجره برای امکان انتفاع ازآن لازم است بعهده مالک است مگرآنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع ازعین مستاجره لازم می باشد.

۱۶- ماده ۴۸۷ – هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجرقادر برمنع آن نباشد موجرحق فسخ دارد.

۱۷- ماده ۴۸۸ – اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجرگردد در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ  ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل بخود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض  واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند.

۱۸- ماده ۴۹۰ – مستاجر باید :

اولا – در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتارکرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیا – عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقررشده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید.

ثالثا – مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرراست تادیه کند و درصورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد.

۱۹- ماده ۴۹۸ – اگرعین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگراینکه موجرحق فسخ درصورت نقل رابرای خودشرط کرده باشد.

۲۰- اجاره مال موقوفه ممکن است و باید با رعایت مصلحت موقوفه باشد

۲۱- ماده ۵۰۲ – اگرمستاجر درعین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آنرا نخواهدداشت .

۲۲- ماده ۵۰۳ – هرگاه مستاجر بدون اجازه موجردرخانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجارکند هریک ازموجر و مستاجرحق دارد هروقت بخواهد بناراخراب یادرخت را قطع نماید دراین صورت اگردرعین مستاجره نقصی حاصل شود برعهده مستاجر است .

ماده ۵۰۴ – هرگاه مستاجر به موجب عقد اجاره مجازدر بنایاغرس بوده موجرنمی تواندمستاجررابه خراب کردن یاکندن آن اجبارکندوبعدازانقضاء مدت اگربنایادرخت درتصرف مستاجرباقی بماندموجرحق مطالبه اجرت المثل زمین راخواهدداشت واگردرتصرف موجرباشدمستاجرحق مطالبه اجرت المثل بنایادرخت راخواهدداشت .

۲۳- ماده ۵۰۵ – اقساط مال الاجاره که بعلت نرسیدن موعدپرداخت آن برذمه مستاجرمستقرنشده است به موت اوحاصل نمی شود.

۲۴- بحث تخلیه فقط در اموال غیر منقول مطرح است .

۲۵- ممکن است در ضمن قرارداد اجاره برای عدم تخلیه وجه التزامی تعیین نمود .

۲۶- بحث اجاره و تخلیه سرقفلی قوانین خاص خود را دارد .

۲۷- می توان بحث مطالبه  اجور معوقه را هم در این مبحث مطرح نمود .

شرایط لازم جهت طرح دستور تخلیه :

۱- قید مدت لازم است .

۲- اجاره نامه باید در ۲ نسخه تنظیم شود .

۳- امضای دو شاهد در اجاره نامه لازم است .

۴- لازم است که مدت قرارداد منقضی شود .

۵- اگر بحث انقضای مدت اجاره نباشد و ۳ ماه اجاره پرداخت نشود ، برای دستورتخلیه می توان اقدام کرد.

۶- در صورتی که شرط عدم انتقال به غیر مطرح باشد ولی با این حال انتقال منافع به غیر صورت گرفته باشد.

۷- در محل اجاره ، استفاده نامشروعی اتفاق افتاده باشد .

۸- سند عادی در مورد اجاره مطرح باشد . اگر سند رسمی باشد بحث حکم تخلیه مطرح شود که نسبت به دستور تخلیه زمان طولانی تری در آن لازم است .

بحث مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه در اجاره :

در صورتی که موجر ، مبلغی ودیعه یا قرض الحسنه دریافت کرده باشد ، صدور دستور تخلیه منوط به استرداد مبلغ به صندوق دادگستری است .

• اگر حق نسبت به مالی چون قیض آب و برق و غیره از طرف موجر مطرح باشد ، موجر می تواند مال ودیعه را از قبل توقیف کند و با طرح پرونده ضررو زیان در مرجع صالح به حق خود برسد .

مرجع صالح جهت طرح پرونده دستور تخلیه :

در حال حاضر مرجع صالح در مورد این پرونده ها شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است و البته باید دانست در اماکن دارای سرقفلی ، دادگاه صالح است .

– اجرای دستور تخلیه نیازی به اجرائیه نداشته و مامور مکلف است به مستاجر ابلاغ کند که فورا تخلیه نماید.

توقف دستور تخلیه :

۱- در صورتی که سندی مبنی بر تمدید ارائه شود ، اجرای دستور تخلیه متوقف می شود .

۲- در صورتی که ادعای عدم اصالت سند خواهان مطرح شود ، دستور تخلیه متوقف می شود .